不動産名義書換手続とはどのようなときにどのように行われるか 

 

不動産名義書換手続とは?

不動産を所有していることを公に示す制度として、不動産登記制度があります。
不動産登記簿は法務局で一定の手続をすれば誰もが閲覧することが可能です。
日本にあるすべての土地や建物ごとに登記簿が作成されており、誰が所有権を有しているかだけでなく、借地権や地上権などの使用収益権や抵当権などの担保権が設定されていることを公示するための制度です。
そのため、不動産取引を行うにあたり不動産登記簿を見れば、誰の所有であるかや担保権などがついているかなどを確認できます。
実際には所有していない偽りの所有者から購入してしまう他人物売買のリスクや、自分で使えると思って購入したら他人が借りていたり借金の抵当にとられていたりといったリスクを避けることができます。


公正でスムーズな不動産取引を維持していくためには、不動産に対する権利関係について、常に正しく表示されていなければなりません。
そのため、売買によって不動産を購入し、所有権が移転するなどがあれば、登記名義を書き換える必要があります。
不動産の権利関係を正しく表示するために求められるのが不動産名義書換手続であり、新たに権利を得た人は自分に権利があることを公に明かさなくてはなりません。

 

どのようなときに行われるか

不動産の所有権を正しく表示するために不動産名義書換手続が必要となる場面は、大きく3つの場面に分けられます。
1つは保存登記です。
これは新たにマイホームを建てたなど、これまでにはなかった建物の所有権を設定するための登記です。
2つ目は移転登記で、不動産の売買や贈与の際に売主から買主へ、また贈与者から受贈者へと所有権が移転される際に行われます。
3つ目は相続登記で、遺産分割によって不動産を相続して所有するに行った際に行われるものです。
この点、保存登記は新たに建物を建てたときに新設させるものであり、建物の所有者が単独または共有者だけで行うことができます。
移転登記は登記共同申請の原則のもと、売主と買主、贈与者と受贈者が共同で申請を行わなくてはなりません。
なぜなら、売主が売った覚えがない、贈与者が贈与した覚えがないのに勝手に所有権が移転されてしまうリスクを避け、取引の公正と登記の正確さを維持しなくてはならないからです。
なお相続も、亡くなった方から相続人への所有権の移転として移転登記に該当するように思われますが、実際は相続登記として相続や遺贈を受けた人が単独で申請できます。
なぜ、既存の所有権が移転されるのに登記共同申請の原則が適用されないのでしょうか。
それは、人が死亡するとすべての権利が消滅するからです。
物理的にも共同申請をすることはできないため、単独で申請が可能です。

 

相続時の不動産名義書換手続について

亡くなった方が所有していた不動産の所有権は、相続が発生すると一旦法定相続人の共有となります。
法定相続人は相続により、あらゆる権利と義務を包括承継するためです。
その後、遺産分割手続きを経て、不動産を得た方が名義書換を行います。
本来であれば一度共有不動産として共有者すべての名義に書き換える必要がありますが、短期間の間に遺産分割が行われるのが通常であることから、共有登記は省略されるケースがほとんどです。

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