不動産相続をする場合、まず行うべきことや必要な書類・申請方法などをすでに知っているという方は多くないはずです。実際に相続することになってから、慌てて準備をするのではなく、あらかじめ不動産相続に関する知識を身につけておきましょう。
こちらでは、不動産相続の流れと注意点・相続税の特徴や必要な書類を、横浜市で不動産相続のご相談を受け付けている行政書士・富樫眞一事務所がご紹介いたします。
目次
不動産相続の流れや手続きについて
不動産の相続に限らず、相続は人生でそれほど経験することではないでしょう。そのため、実際に相続が発生したら何から手をつけていいかわからないという方も多いはずです。
相続することになったら、まず何をして、どういったことに気を付けたらよいのか、チェックしておくと安心です。
流れを知っておけばトラブルを未然に防げる！
不動産相続はどのような流れで行われるのか、スムーズな相続を行うために一連の流れを知っておきましょう。大まかでも流れを知っておけば、トラブルを未然に防げるかもしれません。
法定相続人の確定
相続が発生した際、まず行わなくてはいけないのが法定相続人の確定です。法定相続人が遺言書を残さずに亡くなると、相続人全員で遺産分割協議を行います。
法定相続人は、遺族が把握している人以外に存在している可能性があります。遺産分割協議は法定相続人全員で行わなければ無効になるため、まずは法定相続人を確定させるところから始めましょう。
遺産分割を行う
法定相続人が全員揃ったら、いよいよ遺産分割協議です。不動産以外に預貯金や株などがある場合も、遺産として扱います。被相続人が自分の財産をしっかりと管理していれば、相続財産の調査は容易にできるでしょう。しかし、財産管理がきちんとできていなかった場合、相続人がすべて調査しなければいけません。
不動産の場合、登記簿謄本を取得すると権利関係や所有者の氏名・住所が確認できます。遺産をすべてまとめ、法定相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。
相続登記・名義変更を行う
不動産を相続する法定相続人は、相続登記を行う必要があります。不動産の所在地を管轄している法務局で手続きが可能です。本来であれば、不動産の名義変更は権利を取得する人と失う人が一緒に手続きを行う必要があります。
しかし、相続の場合は権利を失う側の被相続人がすでに亡くなっているため、手続きをすることは不可能です。そのため、相続で不動産を取得することになった法定相続人のみで手続きします。
不動産の売却依頼をする
無事に相続登記と名義変更が終わったら、実際に不動産業者に依頼して売却を依頼します。まずは査定から始まり、遺品整理業者に遺品の整理を依頼したり、測量を行ったりすると時間も手間もかかるため、不動産の売却依頼は早めに行いましょう。
売買契約を結ぶ
不動産業者に売却の依頼を行い、実際に買い手が見つかったら売買契約を結びます。買い手が見つかるまでに要する時間は物件によって異なり、早ければ3ヶ月程度で売却できる場合もあれば、なかには1年以上経過しても売却ができない場合もあります。いつまでに売りたいか、いくらぐらいで売りたいのかといった要望を伝えると、不動産会社も要望に沿った提案をしてくれます。
分配・翌年の申告を行う
実際に売買契約を結び、買い手に引き渡しを終えたら売却は完了です。遺産協議の結果に応じて分配します。また、申告をするところまでが相続の基本です。申告を忘れずに行いましょう。
土地や家屋の名義変更について
土地・家屋は名義変更を行わないと売却することができません。
ここでは土地・家屋の名義変更の流れや注意点を紹介します。
名義変更の手続きの流れ
遺産分割協議を終了させたあと、登記に必要な書類の収集を行います。その後、登記申請書を作成し、法務局に登記の申請を行えば名義変更は完了です。
登記申請書の作成は複雑
登記申請書は、状況によって複雑に変化します。自分で作成するよりも、費用は発生します。しかし、行政書士に依頼する方が正確でかつ速やかに作成可能です。
登記申請は管轄の法務局へ
登記申請書ができあがったら、相続する不動産を管轄している法務局に登記申請をする必要があります。不備がなければ1週間程度で登記が完了します。
登記は行政書士に依頼できる
登記申請には、必要な書類も多く、不備なく申請書を用意するのも一苦労です。普段忙しくて登記のことまでなかなか手が回らない、面倒なことはできる限り避けたいという方は、行政書士に登記を依頼しましょう。
行政書士に依頼する際の費用は、必要な登録免許税と行政書士が代行する報酬です。不動産の価額によって報酬額が変わる行政書士事務所が多いため、依頼する際はいくらで請け負ってもらえるかをあらかじめ確認しておくとよいでしょう。
相続の手続きについて
不動産の相続で発生する相続税を支払っている方は、実はそれほど多くありません。しかし、知識がないと本来なら支払わずに済んでいた相続税を支払うことになる可能性があります。また必要な書類が揃わないと相続ができないため、早めに必要書類を揃えておきましょう。
相続税の仕組み・相続にあたって必要な書類を解説します。
気になる相続税は？
不動産を相続することになったら、やはり気になるのは相続税です。
ここでは相続税の申請にあたって知っておきたい注意点を紹介します。まずは、相続税の知識を持たずに申請すると発生するリスクを解説します。
税務調査の可能性が高くなる
国税庁が公表した資料では、相続税の申請をした方の約10人に1人が税務調査を受けています。税務調査が来た場合、8割以上の方は追徴課税されているのが現状です。
税務調査をされると必ず追加で税金を支払うことになるでしょう。また過少申告が発覚すると、さらに10～15％の加算税が課せられるため、本来払うべきだった相続税以上の税金を支払わなければならないのです。
相続税を払いすぎてしまう
知識や知見を持たずに相続税を払うと、ほとんどの方が相続税の過払いをしてしまいます。特に土地を相続した場合は、相続税の過払いが発生しやすいので、注意が必要です。
申告期限内の申告ができない
申請には、様々な手間と時間がかかります。必要な書類を役所から1枚取り寄せるだけでも、数ヶ月かかることもあるでしょう。早めに申請の手続きを始めたはずなのに、気づいたらすでに期限が間近になっていて期限内の申告ができないということになる可能性があります。相続発生後の10ヶ月以内に申告できていないと、無申告加算税が課せられてしまいます。
相続税は、相続をしたら必ず支払わなくてはならないというわけではありません。そもそも相続税には控除があり、実際に払っている人は相続を受けた方の中でも8％程度です。
控除にはどんな種類があるのかを見ていきましょう。
基礎控除
相続税には、基礎控除があります。基礎控除の計算式は以下のとおりです。
相続人の数×600万円＋3,000万円
例えば、妻と子2人が法定相続人となった場合、相続人は3人です。3×600＋3,000＝4800万円が基礎控除額となります。
平成27年1月1日以前は相続人の数×1,000万円＋5,000万円でした。法律が改正されたことで基礎控除額が減少しました。しかし、それでも基礎控除があれば、相続税を支払う必要がある方は少ないのです。
配偶者控除
相続税には配偶者控除と呼ばれるものがあります。配偶者控除を利用すると、配偶者が相続する財産の評価額が1億6,000万円までなら、相続税はかかりません。また1億6,000万円を超えた場合でも、民法で定められている法定相続分の範囲内で相続する場合なら、税金はかからないという特例です。
小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
不動産を相続した場合に利用できる特例です。被相続人が使っていた宅地を取得する際、一定面積までは宅地の評価額を最大80％減額できます。例えば、1億円の宅地を相続で取得しても、相続税評価額では80％分を減額して評価は4,000万円となります。相続する財産の中に不動産があるという場合はぜひ利用したい特例です。
必要な書類は？
不動産を相続する際、必要な書類は以下のとおりです。
被相続人の戸籍（出生から死亡まで）
被相続人の各本籍がある市区町村役場に申請し、出生から死亡までの戸籍を用意します。これにより、誰が法定相続人となるかが確認できるのです。
被相続人の住民票（除票）
被相続人の最期の住所がある市区町村役場で申請できます。
相続人の戸籍謄本・住民票
相続人の現在の本籍・住所がある市区町村役場へ申請します。住民票は本籍を記載してほしい旨を伝えないと省略されてしまうので、必ず本籍地記載で申請しましょう。
相続人の印鑑証明書
住民票と同じく、現在の住所がある市区町村役場に申請します。ただし印鑑登録をしていないと受け取ることができません。もし相続人の中でまだ印鑑登録をしていないという方がいたら、早めに手続きをするようにしましょう。
現在は印鑑登録に本人確認が求められます。印鑑証明書が発行できるまでに時間がかかる場合もあるため、早めの手続きがおすすめです。
登記事項証明書
不動産が所在している地域を管轄している法務局で取得できます。ただし現在はすべての法務局がオンライン対応をしており、不動産の正確な所在や地番さえわかっていれば、管轄が異なっている法務局でも取得可能です。
評価証明書
こちらも不動産が所在している地域を管轄している法務局で取得可能です。基本的には亡くなった年のものを用意します。登記申請では、登記をする年の評価証明書が必要になることもあります。
金融機関の手続き書類
金融機関によって、手続きの方法・必要な書類が異なります。金融機関に確認し、不備がないように書類を揃えておきましょう。
横浜市で不動産相続をスムーズに行うために必要なことを知っておこう
不動産相続は、想像以上に複雑で時間も手間もかかります。特に自分で書類の用意から申請書の作成まですべて行うとなると、膨大な時間を要するでしょう。まずは相続をスムーズに行うために、どんな手順で不動産相続が行われるのかを把握しておきましょう。そして、実際に必要な書類や利用できる特例などをチェックし、相続税を支払いすぎることがないようにご注意ください。
自分で行うのが難しい、相続を急いでいるという方は、相続人に代わって手続きを請け負う行政書士への依頼をおすすめします。横浜市にある行政書士・富樫眞一事務所では、相続に関する法律・ルールの専門知識を活かして、第三者としての客観的な立場でアドバイスをし、スムーズに実現可能な相続をサポートいたします。
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